万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前钢琴里面小快板的速度是多少，钢琴中小快板是什么意思媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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